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Achat et vente d'un bien : les documents indispensables

Publié le 28/05/2024

Lors de l’achat d'une maison ou d'un appartement, il est demandé à l'acquéreur et au vendeur de fournir différents documents, des informations les plus élémentaires jusqu’au détail des modes de financement.

Des documents indispensables

La vente d'un bien immobilier n'est pas une simple transmission de l'acte de propriété de l'ancien au nouveau propriétaire. Elle passe forcément par la constitution d'un dossier. Quels sont les documents qui doivent y figurer ?

La signature d'un compromis ou d'une promesse de vente engage l'acquéreur à acheter le bien immobilier en question, et le vendeur à le vendre. Un certain nombre de documents sont donc nécessaires, afin que les deux parties aient connaissance au préalable de tous les détails relatifs à la transaction et au bien.

Les pièces à fournir par l'acquéreur d'un bien immobilier

L’acheteur doit fournir au notaire :
■ des justificatifs d'identité, de situation familiale et d'adresse ;
■ des informations concernant ses modes de financement : origine des apports personnels (épargne, donation, héritage, prêt familial...), modalités de prêt avec nom et adresse de la banque, montant et taux du prêt, ou encore justificatifs de la souscription d'un prêt-relais ;
■ des informations précisant la finalité de son projet : volonté de travaux importants, transformation d'un logement en local professionnel, etc.

Les obligations du vendeur lors d'une vente immobilière

Le vendeur a un devoir d'information envers l'acquéreur, afin que ce dernier achète le bien en toute connaissance de cause. En plus de justificatifs attestant de son identité, sa situation familiale et son adresse, le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur différents documents avant la signature de la promesse de vente :
■ l'acte de propriété ;
■ le dernier avis d'imposition, de taxe foncière ainsi que de taxe d'habitation du vendeur ;
■ les documents relatifs aux travaux et modifications ayant été effectuées sur le bien (permis de construire, autorisations de travaux, procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires...).

À ces documents s'ajoute le dossier de diagnostic technique (DDT), qui constitue une annexe obligatoire à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Ce dossier contient tout un ensemble de diagnostics attestant de l'état du bien, dont le nombre varie en fonction de sa nature, de sa date de construction et de sa localisation. On distingue :
■ le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
■ le constat de risque d'exposition au plomb ;
■ l'état d'amiante ;
■ l'état de l'installation intérieure de l'électricité ;
■ l'état de l'installation intérieure du gaz ;
■ l'état de l'installation d'assainissement non collectif ;
■ l'état parasitaire relatif aux termites ;
■ l'état des risques naturels et technologiques ;
■ l'information sur la présence d'un risque de mérule (champignon) ;
■ le diagnostic bruit.

 Cas d'une vente en copropriété

Si le bien vendu est un lot en copropriété, la loi Alur du 27 mars 2014 impose au vendeur de fournir également certains documents relatifs à :
■ la superficie du lot (métrage "loi Carrez") ;
■ l'organisation de l'immeuble (règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, carnet d'entretien de l'immeuble, notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété).

En complément, il faut également fournir des documents relatifs à la situation financière de la copropriété :
■ montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur ;
■ sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires ;
■ état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
■ montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot le cas échéant).

Vous pouvez annexer ces documents à la promesse de vente ou au compromis, ou les transmettre avant le jour de signature à l'acquéreur sur tous supports.

Le dossier doit impérativement être complet

Si tous les documents obligatoires ne sont pas fournis le jour de la signature du compromis de vente ou de la promesse, le délai de rétractation de 10 jours accordé par la loi à l'acheteur ne commencera qu'à partir du lendemain de la réception des documents manquants.

À savoir : il est possible de faire une procuration pour la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Assurez-vous donc que votre dossier soit complet afin d'éviter les mauvaises surprises. D'autant plus que les documents comme les diagnostics techniques constituent également une protection pour le vendeur, en vous exonérant de la garantie des vices cachés sur les points diagnostiqués.

L'acte de vente : focus sur le document scellant la transaction

L’acte de vente est signé devant le notaire que la transaction concerne un logement existant, en VEFA, un terrain à bâtir ou un local professionnel. C’est le document qui certifie le transfert de propriété du bien. Le notaire garantit la régularité de la vente et notamment que tous les documents cités précédemment sont réunis. L’acte de vente précise l’identité de l’acheteur et du vendeur.

L’acte de vente est généralement signé 2 à 3 mois après la signature de l’avant-contrat ou du compromis de vente. C’est le temps nécessaire pour que le notaire procède à toutes les vérifications et que l’acheteur obtienne son crédit immobilier quand il y a recours.

L’acte de vente comprend les mêmes informations que l’avant-contrat. Il est cependant possible d’y ajouter certains éléments, en précisant par exemple le nombre exact de mètres carré. L’acte de vente doit mentionner le prix de la transaction hors frais de notaire et les modalités de paiement.

La signature de l’acte de vente est également le moment où l’acheteur règle le montant de la vente et paient les honoraires du notaire. La remise de clés est effectuée à ce moment ou à une date convenue entre les deux parties.

 

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